Die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)
Muss ich in Spanien Steuern bezahlen, wenn ich meinen Hauptwohnsitz in Deutschland oder einem anderen EU-Land habe?
Jeder Immobilienbesitzer in Spanien ist verpflichtet, Steuern für seine Immobilie zu entrichten, unabhängig davon, ob er diese vermietet oder ob diese leer steht.
Steuerpflichtig ist man sowohl als Residente mit Hauptwohnsitz in Spanien oder als Nichtansässiger. Nach EU Recht ist ansässig,wer mehr als 183 Tage im Jahr im Land lebt. Ansässig bedeutet, man muss seinen steuerlichen Hauptwohnsitz in Spanien anmelden und wird damit zu einem Residente. Als Residente erfolgt, wie auch in Deutschland, einmal im Jahr eine Einkommenssteuererklärung. Diese Personengruppe ist nicht von den nachfolgenden Erklärungen betroffen.
In diesem Artikel erkläre ich, wie die Einkommensteuer für unterschiedliche Fälle berechnet wird. Die Darstellung ist keine Steuerberatung, sondern vermittelt ein grundlegendes Verständnis dafür, wie die Nicht-Residenten Steuer berechnet wird.
Hinweis: Unabhängig von der Steuer auf Ihre Immobilie, bezahlen Sie eine lokale Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird, die sogenannte Impuestos sobre Bienes Inmuebles, abgekürzt IBI. Diese wird von Ihrer Gemeinde erhoben und automatisch jährlich berechnet.
Wie berechnet sich die Steuer auf meine spanische Ferienimmobilie?
Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden, abhängig vom Status des Eigentümers.
- Eigentümer mit dem Status ansässig (Residente), versteuern, wie in Deutschland ihr gesamtes Einkommen jährlich mit einer Einkommenssteuererklärung. In Spanien ist dies die Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas abgekürzt IRPF.
- Eigentümer die nicht in Spanien ansässig sind, ihren Hauptwohnsitz in Deutschland oder einem anderen EU-Mitgliedstaat haben bezahlen die Einkommensteuer von Nichtansässigen, die so genannte Impuesto sobre la Renta de no residentes abgekürzt IRNR.
- Werden Einnahmen aus der Vermietung erzielt, sind die Nettoeinnahmen zu versteuern. D.h. Kosten der Vermietung, wie z.B. Strom, Wasser, Abgaben, Investitionen sind teilweise abzugsfähig.
- Wird die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, werden vom Fiskus Einnahmen unterstellt, die als imputación de rentas bezeichnet werden. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Katasterwert der Immobilie. Die Höhe dieser Steuer muss in Spanien bis zum Jahresende selbst erklärt werden! Es handelt sich dabei um eine Autoliquidacion, die eine Art “Bringschuld” darstellt.
- Bei teilweiser Vermietung und sonstiger Selbstnutzung müssen zwei separate Erklärungen gemacht werden.
Zur Berechnung und Einreichung Ihrer Steuererklärung verwenden Sie das Modelo 210,. Dieses können Sie mit Hilfe Ihres digitalen Zertifikats selbst ausfüllen und damit die Steuererklärung selbst machen. Sollten Sie mit Spanisch nicht klar kommen oder kein Zertifikat haben, gehen Sie zu einem Steuerberater.
Beispielberechnung für die Steuer auf eine spanische Ferienimmobilie
Nachfolgend ein Beispiel für in Spanien nicht-ansässige Eigentümer (eine Einzelperson oder Ehepaare) auf Teneriffa, die eine Ferienwohnung besitzen. Dabei sind 3 Fälle zu unterscheiden.
- Die Ferienwohnung wird ausschließlich für den Urlaub selbst genutzt.
- Die Ferienwohnung wird ganzjährig vermietet – ohne Eigennutzung -.
- Die Ferienwohnung wird teilweise selbst genutzt, steht teilweise leer und wird ansonsten einen Teil des Jahres vermietet.
Welche Steuern fallen für die Ferienunterkunft in unterschiedlichen Fällen an?
Fallbeispiel 1: Die Ferienwohnung wird ausschließlich für den Urlaub selbst genutzt.
Der Vorteil in diesem Fall ist , dass der Eigentümer nur einmal im Jahr eine Einkommenssteuererklärung abgeben muss. Er – oder Sie – nutzt dafür das Formular Modelo 210.
Die Steuer errechnet sich dabei aus den unterstellten Einnahmen, der imputación de rentas. Einnahmen müssen dabei nicht erzielt werden. In diesem Fall errechnet sich die Steuer aus dem Katasterwert. Dieser Wert liegt in den meisten Fällen unter dem aktuellen Marktwert.
Ein Rechenbeispiel für die ausschließliche Eigennutzung oder Leerstand:
Besteuerungsgrundlage ist der Katasterwert: 200.000 €
Hinweis: Der Katasterwert wird unregelmäßig aktualisiert. Den Katasterwert kann man für die eigene Immobilie selbst im Katasteramt einsehen.
Prozentsatz zur Berechnung des fiktiven Einkommens: In der Regel 2%
Im Allgemeinen werden 2 % auf den Katasterwert der Immobilie angewandt, der auf der IBI-Quittung angegeben ist.
Der Satz beträgt 1,1% in den folgenden Fällen:
Immobilien, deren Katasterwerte im Steuerzeitraum oder in den vorangegangenen zehn Steuerzeiträumen revidiert, geändert oder im Rahmen eines kollektiven Bewertungsverfahrens allgemeiner Art gemäß der Katasterordnung festgelegt worden sind. Ab dem 1. Januar 2023 gilt dieser Prozentsatz für Immobilien, deren Katasterwerte im Rahmen eines allgemeinen kollektiven Bewertungsverfahrens in Übereinstimmung mit der Katasterordnung revidiert, geändert oder festgelegt wurden, sofern diese am oder nach dem 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist. Weitere Information dazu siehe Finanzministerium.
Quelle: Cálculo de la renta imputada, Stand März 2023 Link:
Anteil der genutzten Tage: 365
Berechnung der Steuer
200.000 € * 2% = 4.000 € (Bemessungsgrundlage)
Der anzuwendende Steuersatz der Einkommensteuer von Nichtansässigen aus einem EU-Mitgliedstaat liegt bei 19%. Drittstaaten Angehörige (z.B. Briten seit dem Brexit oder Schweizer) werden mit 24% veranlagt. Daraus errechnet sich:
4.000 € * 19% = 760 €
Es sind 760 € an Steuer zu entrichten.
Beispielrechnung wenn die Immobilie ganzjährig vermietet wird
In diesem Fall werden 19% auf das Netto-Einkommen für EU-Bürger und 24% für Drittstaaten Angehörige fällig. D.h. von den Bruttoeinnahmen sind bestimmte Kosten abzugsfähig, z.B. die Grundsteuer, laufende Betriebskosten wie Strom, Wasser, Abschreibung auf die Immobilie sowie Anschaffungen, die der Vermietung dienen.
Ein Rechenbeispiel:
Mieteinnahmen: 750 € monatlich
Abzugsfähige Kosten monatlich: 150 €
Nettoeinkünfte: 600 €
Jahreseinkünfte: 12 * 600 € = 7.200 €
Die Besteuerungsgrundlage beträgt somit 7.200 €.
Die Steuerlast berechnet sich somit aus 7.200 € * 19% = 1.368 € p.a.
Somit wären 342 € pro Quartal zu bezahlen. Aber Vorsicht. Da Einnahmen aus Vermietung von Ferienunterkünften saisonal schwanken können, Leerstand auftritt und Kosten nur anteilig für die vermietete Zeit angesetzt werden dürfen, ergeben sich komplizierte Berechnungen für die abzugsfähigen Kosten. Deshalb sollte man dafür meistens einen Steuerberater beauftragen. Alternativ dazu kann – bei einfachen Sachverhalten – eine kostengünstige Erklärung über das Internet gemacht werden.
Kontaktieren Sie mich bei Interesse daran.
Wichtig bei Mieteinnahmen ist, dass Sie die Steuern quartalsweise bezahlen!
Die Immobilie wird teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet und steht gelegentlich leer
In diesem Fall ist eine Kombination der Besteuerung anzuwenden: Für Leerstand und Eigennutzung wird die Berechnungsmethode aus Fall 1 angewendet. Für die Zeiten der Vermietung wird die Berechnungsmethode aus Fall 2 angewendet.
Rechenbeispiel:
Eigennutzung: Dezember – März ( 4 Monate)
Vermietung: April, Juli, August, Oktober, November ( 5 Monate)
Leerstand: Mai, Juni, September ( 3 Monate)
- Eigennutzung und Leerstand: 7 Monate
19% von (200.000 € * 2% * 7/12 Monate) = 443 €
2. Vermietung: 5 Monate
Zahllast bei monatlicher Mieteinnahme 114 € * 19% * 5 Monate = 108 €
Die Steuererklärung aus der Vermietung muss pro Quartal erstellt werden und die Steuer ebenfalls quartalsweise abgeführt werden.
Die Steuer für das komplette Jahr beträgt somit: 443 € + 108 € = 551 €
Lohnt es sich überhaupt, die eigene Immobilie zu vermieten?
Tja, das ist pauschal nicht zu beantworten, denn es hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und vor allem von Ihren Zielen.
Faktoren, die für eine Entscheidung wichtig sind: Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Wie ist Ihre Belegungsquote? Stehen die Mieteinnahmen in einem akzeptablen Verhältnis zu den Kosten und dem Aufwand der Vermietung? Beachten Sie, dass die Kosten für die Wohnung nur anteilsmäßig für die vermietete Zeit abgesetzt werden dürfen. Wie kann ich die Ferienimmobilie und die Vermietungsaktivität effektiv managen? Welche Hilfe benötige ich?
Fazit: Was muss ich als Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie beachten?
Grundlegend ist die Bestimmung Ihres Status: Sind Sie in Spanien ansässig, also ein “fiskalischer” Residente? In diesem Fall machen Sie wie jeder Spanier einmal pro Jahr Ihre Einkommensteuererklärung (IRPF) beim spanischen Finanzamt. Die Steuer berechnet sich, wie oben dargestellt, entweder aus den tatsächlichen Einnahmen aus der Vermietung oder den unterstellten Einnahmen der Immobilie.
Als nichtansässiger, d.h. Sie haben Ihren Hauptwohnsitz in Ihrem Heimatland, versteuern Sie die Einnahmen aus der Vermietung der Ferienimmobilie jeweils pro Quartal. Falls Sie die die Immobilie selbst nutzen oder diese leer steht ist die Steuererklärung bis zum Ende des Folgejahres fällig, d.h. für 2022 bis zum 31.12.2023 fällig. Für beide Varianten wird das Modelo 210 verwendet. Dieses können Sie selbst direkt online hier ausfüllen. Voraussetzung dafür ist der Zugang zum spanischen Netz. Den Zugang erhalten Sie mit Hilfe eines digitalen Zertifikats, mit dem Sie auch Ihre Eingaben digital unterschreiben.
Wie kann ich die spanische Steuererklärung machen?
Es gibt viele Steuerberater auf den Kanaren, die Deutsch sprechen und sich auf deutsche Klienten eingestellt haben. Ich kooperiere mit Steuerberatern und helfe Ihnen bei der Auswahl. Alternativ gibt es auch einen “Internet Steuerberater”, der kostengünstiger ist als die meisten realen Steuerberater. Dabei führt Sie eine Software im Internet durch die notwendigen Schritte zur Erstellung der Erklärung und überträgt die Daten in das Modelo 210. Das Programm ermöglicht auch eine direkte Zahlung an das Finanzamt. Sollten Sie sich für diese Variante interessieren, sowie Beratungsbedarf zur Vermietung Ihrer Ferienimmobilie haben, dann biete ich Ihnen gegen Honorar meine Beratung an.
Machen Sie es sich einfach und kontaktieren Sie mich.
Auf den folgenden Seiten erfahren Sie alles Wesentliche zum Verständnis der neuen Regelung für die Vermietung einer Ferienimmobilie.
Leitfaden für Vermieter von Ferienunterkünften
Das Königliche Dekret – Royal Decreto 933/2021
Hintergrund: Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG)
Die Lizenz zur Vermietung einer Ferienimmobilie in Spanien
Die Anmeldung einer Ferienimmobilie
Privater Vermieter oder doch Hotelier? Das spanische Meldegesetz
Anmeldung von Reisenden bei der nationalen Polizei
Die Plattform SES Hospedajes
Die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (Modelo 210)
Hallo Kanarenvogel,
wir haben eine Immobilie auf Teneriffa, in der wir selbst Urlaub machen, die wir aber evtl. auch in Zukunft vermieten wollen.
Aktuell suchen wir einen Steuerberater, der die Steuer Modelo 210 für Nichtresidenten für uns erledigen kann.
Haben sie Tipps für einen deutschsprachigen, zuverlässigen Steuerberater vor Ort?
Falls die Vermietung auch Thema wird, sollte der Steuerberater auch die Steuer für Vermietung erledigen können.
Viele Grüße
Ralph
Hallo Ralph,
ja, ich kenne Steuerberater vor Ort. Ich antworte dir darauf auf direktem Weg per e-mail. Falls die Ferienwohnung vermietet werden soll, sind zunächst einige Schritte notwendig, um legal vermieten zu können, z.B. die Registrierung als Ferienimmobilie. Ist dies bereits erfolgt? In meinem Leitfaden finden sich dazu wichtige Hinweise. Für die weitere Korrespondenz schreibe mir auf info@kanarenvogel.de
Viele Grüße