Leitfaden für Vermieter von Ferienunterkünften auf den Kanarischen Inseln

Dieser Leitfaden ist sowohl für Vermieter von Ferienunterkünften gedacht, die bereits eine Immobilie vermieten und nun nach Lösungen suchen, um sich an die Regelung des Decreto Royal 933/2021 anzupassen. Zum anderen wendet er sich an angehende Vermieter von Ferienimmobilien auf den Kanaren, die nach Antworten auf Ihre Fragen suchen und Unterstützung beim Start in die Vermietung benötigen.

Dieser Leitfaden bietet Hilfe zur Anpassung an die Verpflichtungen, die sich aus den Vorgaben des Decreto Royal 933/2021 ergeben. Er bietet detaillierte Informationen und Tipps zum Vorgehen bei der Umsetzung in die Praxis an.

Selbst der beste Leitfaden bleibt ein Leitfaden und kann deshalb nicht alle Fragen beantworten, die sich aus der individuellen Sachlage ergeben. Deshalb biete ich eine persönliche Beratung zu Fragen der Vermietung von Ferienimmobilien. Ich begleite meine Klienten bei der konkreten Umsetzung der Lösungen. Meine Beratung richtet sich individuell nach Ihren Bedürfnissen und Ihren persönlichen Wünschen. Informieren Sie sich über Details auf der Seite:

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Wie viele Ferienunterkünfte gibt es auf den Kanaren?

Die Kanaren sind beliebt bei Touristen, Überwinterer und Residenten. Die Kanarischen Inseln sind eines der wichtigsten Reiseziele Spaniens. Laut Statistik reisten bis zum Jahresende 2022 rund 12,6 Millionen Touristen auf die Kanarischen Inseln, nur 623.000 weniger als im Jahr 2019, dem Jahr vor Ausbruch der Pandemie.

Einer der Hauptgründe dafür ist das ausgezeichnete Klima der Inseln, welches das ganze Jahr über viel Sonne und angenehme Temperaturen verheißt. Insbesondere im Winter zieht es viele Nordeuropäer hierher. Alleine 5 Millionen Briten und rund 2,4 Millionen Deutsche besuchten 2022 die Inseln. Unter ihnen sind viele sogenannte “Überwinterer”, oftmals Rentner, die für mehrere Monate bleiben oder solche, die bereits eine Ferienimmobilie besitzen. Viele dieser Hausbesitzer vermieten ihre Immobilie während ihrer Abwesenheit, andere besitzen mehrere Ferienwohnungen, die sie das ganze Jahr über vermieten und damit ihr Einkommen erzielen.

Wie ist die Vermietung von Ferienunterkünften aktuell geregelt?

Derzeit wird die Ferienvermietung in der Autonomen Gemeinschaft der Kanaren durch Dekret aus dem Jahr 2015 geregelt: Reglamento de Viviendas Vacacionales (PDF Download), mit dem die Verordnung über Ferienhäuser in der Autonomen Gemeinschaft genehmigt wurde. Kurios muten die Regelung zur konkreten Ausstattung einer Ferienunterkunft an. Gefordert werden z.B. Klopapierhalter und Nachttischlampen genauso wie die Mindest Bettgröße.

Damals erwog die Regionalregierung, dieser Tätigkeit Grenzen zu setzen, aber mehrere Urteile erklärten mehrere Punkte des Dekrets für ungültig, während der Rest in Kraft blieb. Wichtig für Vermieter ist die Auflistung der Anforderung an die Ausstattung einer Ferienimmobilie.

Laut einem Bericht der Zeitung Canarias Ahora vom 2.1.2022 gibt es Bestrebungen der Gemeindeverwaltungen der Kanarischen Inseln, auf die „Probleme“ zu reagieren, die diese Aktivität in einigen Gebieten verursachen. Die Tourismuskommission der Föderation der Kanarischen Gemeinden (Fecam) unter dem Vorsitz des Bürgermeisters von Santiago del Teide, Emilio Navarro (PP), hatte sich im vergangenen Jahr zum Ziel gesetzt, „eine Mustergemeindeverordnung zur Regelung der Vermietung von Ferienwohnungen und einen Vorschlag für die Ausarbeitung des Statuts der Tourismusgemeinden auf den Kanarischen Inseln“ auszuarbeiten. Die Arbeiten an diesem Entwurf sind bereits im Gange, und der Entwurf wurde an die Gemeinderäte verschickt. Ein Vorschlag, der den Sektor dieser Aktivität auf den Inseln verärgert hat, ist der Meinung, dass es sich um ein „Manöver“ handelt, um den Ferienwohnungen ein Ende zu setzen.

Unter anderem ist von einer verstärkten Kontrolle und der Möglichkeit von Sanktionen bei Nichteinhaltung die Rede, die zum Verlust der Genehmigung für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren führen können.

Es gibt dazu auch Gegenstimmen. Insbesondere die Kanarische Vereinigung für Ferienvermietung (ASCAV) wehrt sich und vertritt die Meinung, die Absichten der FECAM und die neue Verordnung ein klares Ziel verfolgt: die kleinen kanarischen Eigentümer daran zu hindern, vom Tourismus zu profitieren und ihn in den Händen einiger weniger zu konzentrieren“. Die Präsidentin des Verbandes, Doris Borrego, erklärte auf einer Pressekonferenz, dass 70.000 kanarische Familien davon betroffen sein werden und „ihre lebenswichtigen Einkommensquellen verlieren werden“. Nach Ansicht des Verbandes handelt es sich bei der Absicht der FECAM um ein „echtes heimliches Verbot von Ferienhäusern, das auch darauf abzielt, dass die legalisierten Häuser innerhalb eines Jahres verschwinden“.

Nach den Berechnungen des Verbandes schaffen die Ferienhäuser „mehr als 37.000 direkte Arbeitsplätze und unterstützen 70.000 Familien auf den Kanarischen Inseln (plus Eigentümer und Verwalter)“. Darüber hinaus weisen sie darauf hin, dass „sie einen wirtschaftlichen Einfluss von mehr als 1.500 Millionen Euro haben, die vollständig in unserem Archipel verbleiben“ und dass dieser neue Versuch der Regulierung „mehr als 27% der Unterkünfte auf den Kanarischen Inseln betreffen wird“.

Welche Änderungen kommen ab 2023 auf Vermieter von Ferienwohnungen zu?

Seit dem 2.1.2023 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Eigentümer von Ferienimmobilien vor neue Herausforderungen stellt.

Mit dem Königlichen Dekret – Decreto Royal 933/2021 – werden sowohl die Eigentümer, als auch alle Plattformen, die Ferienunterkünfte anbieten dazu verpflichtet, umfangreiche Daten über Gäste, deren Identität und Aufenthaltsdauer, Angaben über die Ferienimmobilie sowie Angaben über die Einkünfte und den Zahlungsmodalitäten zu erheben, zu speichern und an das Innenministerium zu melden.

Dafür hat das Innenministerium eigens eine eigene Anwendung entwickelt, die SES Hospedajes (deutsch: Beherbung). Diese Anwendung ist über das Internet zugänglich. Vermieter müssen sich dort zunächst registrieren und ihre persönlichen Daten sowie Informationen zu den Objekten angeben. Danach können und müssen die Daten dann für jede einzelne Buchung übermittelt werden. Eine Schnittstelle mit der Polizeibehörde übermittelt die Meldedaten der Reisenden an die jeweiligen Polizeibehörden im Land.

Die Informationen über die Einnahmen aus der Vermietung werden mit den Daten abgeglichen, die die Plattformbetreiber zur Vermittlung von Ferienunterkünften, wie z.B. AirBnB übermitteln müssen. Damit wird sichergestellt, dass der spanische Staat kontrollieren kann, ob die Eigentümer die fälligen Steuern bezahlt haben. Es ändert sich also vieles und Eigentümer, die noch nicht alle Anforderungen erfüllen, sollten aktiv werden. Eigentümer, die mit der Vermietung beginnen möchten, müssen zunächst ihre Immobilie als Ferienwohnung anmelden, um im Anschluss mit der Lizenz das Anmeldeverfahren zu durchlaufen.

So einfach die Anmeldung bei der neuen Plattform klingen mag, es steckt für Vermieter ein erheblicher Aufwand dahinter, alle Forderungen zu erfüllen. Ich habe deshalb auf den weiteren Seiten des Leitfadens alle wesentlichen Schritte beschrieben, die Ihnen das Leben erleichtern werden. Wenn Sie feststellen, es wird zu kompliziert und Sie können es nicht selbst organisieren, nehmen Sie meine Hilfe in Anspruch.

Machen Sie es sich einfach und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.

Auf den folgenden Seiten erfahren Sie alles Wesentliche zum Verständnis der neuen Regelung für die Vermietung einer Ferienimmobilie.